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酒店業主如何提高酒店投資回報率?

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在線會員 發表於 2018-8-18 04:14:44 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
來源︰AHLEI

酒店投資回報率通常是業主或投資人選擇是否投資一家酒店的重要因素。目前,部分集團的做法是通過合理的資產管理提高酒店投資回報率,那麼該如何進行合理的資產管理呢?

在酒店業,資產管理經理的存在可以保護業主權利、減輕風險及實施具體戰略,以提高運營表現及優化投資回報。

雖然酒店投資界已經接受了這一角色的重要性以及一名合格的資產管理經理可以帶給一個項目的價值,但對于讓資產管理經理在何時參與到項目中來,業內存在的共識卻不多。

例如,在一家新酒店的發展過程中,盡早讓一名資產管理經理參與至整個過程中至關重要,他們可以做出所需決策,而且還可以做到密切監督,以確保酒店能夠擁有一個成功的開業和運營軌道。

酒店的發展過程可以說存在四個關鍵階段,而資產管理經理的價值始終貫穿其中︰規劃階段、開發階段、開業前階段和開業後階段。

1.規劃階段

一個成功的酒店開發項目存在著很多所需的關鍵決策,其中之一就是選擇一個合適的運營商和品牌。資產管理經理,特別是那些在監督新酒店通過穩定期實現業務攀升方面有著極為豐富經驗的資產管理經理,能夠提供卓越的洞察力和獨特的標桿管理能力,以驗證運營商提交的各項預測,以及基于第一手經驗經常提供反饋的能力。

同樣,圍繞品牌/運營商或是特許經營和第三方運營商的選擇會對整個項目造成長遠的影響,而資產管理經理能夠對業主的投資目標所給出的機遇和挑戰做出建議。一旦選定運營商和品牌,關鍵協議需要認真思考和談判。

2.開發階段

資產管理經理經常需要協助選擇項目團隊,包括提供有關項目經理、建築師、設計師、家具、布草及設備采購等方面的建議和推薦。擁有合適的顧問可以幫助業主找到正確的合作伙伴,實現業主的預期目標。對于這些需要做出的選擇,可能每一個方面都有幾十個可行的選項。

資產管理經理可以幫助對這些備選項進行排序,並及時地選出誰最有資格。作為一個需要做到精益求精、盡善盡美的酒店項目,資產管理經理能夠協助制定會影響項目長期生存能力和融資的關鍵決策。

典型的例子包括重要的設施規劃,比如客房配置、餐飲設施、概念和內部區域規劃等,這些都會對收入潛力、經營成本和酒店價值造成一定的影響。在眾多可能會構成的利益分歧面前,資產管理經理經常會發現自己扮演著理性的聲音,並保證每一個決定的用意都是經過深思熟慮,並且是仔細權衡了整體的投資目標而做出的。

3.開業前階段

盡管人們常說房地產項目成功的首要關鍵是位置,在酒店業務中排在第二位的,毫無爭辯的決定因素是人。在開業前階段的關鍵要素包括面試關鍵人員、了解人員配置、員工會怎樣逐年流動,以及根據施工進度和目標開業日期來監督員工招聘進度。

除搭建運營梯隊外,本階段的其他關鍵任務還包括確保開業前銷售計劃的實施。這可能包括網站建設、項目介紹、公司客戶銷售目標,並確定初始房價策略。開業房價是一個關鍵性問題。在開業初期利用低價吸引客戶,並不是一個大多數資產管理經理會推薦的戰略,因為較低的房價會破壞市場地位,而且會減慢業務提升步伐。

4.開業後階段

對于一家新酒店而言,開業的第一年意味著無盡的挑戰和機遇,因為管理團隊的心態已從“開業前”轉變為一個“業務提升”模式。拋開預算和市場預期不談,開業的現實將會不可避免地顯露出一些意料之外的運營問題、獨特的市場動態和其他挑戰,這些將需要進行一定程度的策略和方法調整。

有一點也非常重要,那就是,在此期間,酒店的運營狀況被進行了仔細追蹤,因此,發展趨勢和挑戰也能夠被識別出來,酒店方會就此做出調整。例如,由于預測不準造成了勞動力成本過高,餐飲方面可能會超過預期表現更好(或更糟),或者是,收益管理策略可能需要調整等。

當發生這種情況時,工程投資預算和系列商品,如運營物資和設備需要重新核對再簽訂合同,工程清單項目需要加以解決。資產管理經理可以以無縫對接的方式幫助項目團隊過渡到運營團隊,支持運營團隊,在必要的業務調整方面,讓團隊履行工作任務。

隨著業務強度的升級,酒店通常被認為是最復雜的商業房地產項目,那其實是在酒店開業之後。規劃一家新酒店的發展可能會令業主感到望而卻步,因為開業前期所做決策產生的影響,可能直到酒店開業後才會被大家意識到。尋找一名擁有專業知識的資產管理經理伴你左右,在正確的時間,會幫助你降低風險,並且會為了酒店長遠的成功鋪設一條行之有效的道路。

那麼,當我們招聘一名資產管理經理時,業主應該按照哪些標準進行選擇,主要的考量因素有哪些?

(1)深度、豐富的酒店行業經驗;

(2)與業主能夠產生共鳴;

(3)與運營商能夠產生共鳴;

(4)具備強大的戰略思維能力;

(5)具有敏銳全面的商業頭腦;

(6)創造力(問題解決能力和機會創造能力);

(7)管理和領導能力;

(8)在品牌和運營商方之間有著極具影響力的關系;

(9)良好的判斷能力;

(10)誠信(這意味著他們一直會以業主的利益為根本出發點,而不是自身利益)

除了資產管理公司對酒店作出的聲明和承諾之外,酒店業主如何能分清虛實,辨別真偽,最終作出正確的選擇?幸運的是,尋找優秀資產管理經理的方案並不像發射火箭那般高深復雜,它是經過證實且行之有效的︰

(1)通過結合業主選定的背景考察範圍,對資產管理經理的履歷進行檢查評估。我之所以強調“業主選定”,是因為資產管理公司提供的參考不一定能夠有效、充分。當被要求提供背景資料時,你見過有誰會說一些不好的信息?當然沒有。

(2)調查資產管理經理與品牌和運營商之間的關系,以及他們在業內的聲譽。資產管理經理不能通過暴力、脅迫和讓人感覺窒息的監督優化酒店運營表現。當下,這種做法的效果就像是在牆上釘果凍。經理們會讓你知道,資產管理經理是否可以值得一起共事,並且能從各種關系中實現利益最大化。

(3)確定與行業“相關”工作經驗的具體程度。如果你需要進行心髒手術,在進行麻醉前,你看到拿著手術刀的人是你的牙醫,你會高興嗎?相關工作經驗,我對它的定義是,負責酒店業務的人必須是過來人,深耕酒店業,做過具體工作,最重要的一點,曾取得一定的成功。

這意味著他們應該要了解每位可能參與酒店資產管理的人的具體角色,應該密切關注這些成員的簡歷,並嚴格評估他們是否有相關高效的工作經驗。然後問問自己,酒店管理團隊是否會尊重並采納資產管理經理提供的方向性指導。請牢記,一些必要的東西可以教,但大部分知識和經驗其實來自于其積極參與各種市場形態、各種經濟形勢下的各種類型酒店的實際操作。

(4)由于今天大環境下需要各種資源,在酒店資產管理方面,公司的能力將超越個人,特別是當涉及到一些大型或復雜的酒店資產時,這是確鑿無疑的事實。既然如此,選擇資產管理經理的第四個判定點是資產管理公司的規模是否足夠強大︰
    具備多領域資源和專家;具有隨時可供使用的有實際意義的基準數據;與品牌和運營商之間具備十分重要的影響力。

(5)確定資產管理公司的團隊是否包括專門的專職人員,還是只有一些“特約兼職人員”。為什麼這一點很重要?因為專職團隊的專業人員更加穩定,更可能具有成熟或先進的方式方法,也可以更容易地通過職業成長路徑等激勵團隊成員,並且具有更好的機會建立和執行所崇尚的文化。

(6)確定公司的主營業務是否是資產管理。如果是副業,你可能會對結果感到失望。生活中很少有事情是不證自明的,選擇一名資產管理經理也不例外。
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